Eine Verwandte hatte 1960 aus einer großen Erbschaft heraus zehn Häuser mit je acht Wohneinheiten gebaut. Dabei wurden zwei Drittel der Baukosten auf 25 Jahre finanziert.
1985 liefen die monatlichen Raten für den Kredit aus. Insofern erhöhte sich der „Gewinn“ aus den Mieteinnahmen um die eingesparten Tilgungen.
Das eingesparte Kapital aus den wegfallenden Tilgungen wurde jedoch in Rücklagen für spätere Sanierungen und Modernisierungen geschoben. Diese Maßnahmen wurden Anfang 1995 in Angriff genommen und Ende 1999 abgeschlossen. Dabei wurden je zwei Wohnungen auf einer Etage zu einer größeren Wohnung zusammengefasst. Teilweise wurden Wände entfernt und Räume durch anders eingezogene Wände neu gestaltet. Sämtliche Decken wurden abgehängt. Die gesamte Versorgung mit Elektrik und Wasser wurde neu gelegt. Überall gab es die notwendigen Anschlüsse für Herd, Spülmaschine, Waschmaschine und Trockner. Für Warmwasser in Küche und Bad sorgte ein zentraler Durchlauferhitzer. In allen Kelleräumen wurde brauchbare Elektrik verlegt. Hinzu kamen für alle Wohnungen zeitgemäße Gegensprechanlagen und von außen zugängliche große Briefkästen. Sämtliche Baumaßnahmen ließen sich aus den Rücklagen und einigen Förderbeträgen bequem finanzieren, so dass neue Bankkredite nicht notwendig wurden.
In sämtlichen Wohnungen wurde Kabel-TV ermöglicht, wozu mit einem Betreiber ein Rahmenvertrag geschlossen wurde, der die Mieter nur mit einer wesentlich geringeren Gebühr belastete, als diese bei Einzelverträgen angefallen wäre.
Anlässlich der Abschlüsse von Verträgen für die modernisierten und wesentlich größeren Wohnungen wurden die Mieten deutlich gesenkt. Für eine jetzt größere und moderne Wohnung wurde ein Mietzins festgelegt, der nur zwei Drittel dessen beträgt, was zwei kleinere, unsanierte und jetzt zusammen gelegte Wohnungen gekostet hätten. Mietvorauszahlungen wurden nur in dem Maße erhöht, wie es die Vorauszahlungen für anfallende Nebenkosten notwendig machte.
Der Mietzins für modernen Wohnraum wurde also um 33 Prozent niedriger festgelegt als die vorherige Miete für unsanierte Wohneinheiten. Trotzdem stieg der Rohgewinn gegenüber dem Zeitraum, in dem Bankkredite bedient werden mussten, sehr erheblich. Und zwar derart, dass sich aus den Überschüssen zusammen mit dem Überschuss aus vorherigen Rücklagen und unter Einbeziehung eines geringfügigen Bankkredites in ruhiger Wohnlage an einer Sackgasse auf großen Grundstücken drei Einfamilienhäuser finanzieren ließen, von denen zwei vermietet sind. Die Mieteinnahmen aus den zwei vermieteten Häusern reichen mehr als aus, um den Bankkredit für alle drei Häuser zu bedienen.
Dies alles teile ich gerne mit, damit sich jeder einmal Gedanken darüber machen kann, was der Mietzins für Eigner und Mieter von Wohnraum unter bestimmten Bedingungen bedeuten mag. Mir sind zahlreiche Häuser bekannt, bei denen schon seit Jahrzehnten sämtliche Banklasten abgetragen sind, für die aber – ohne Sanierung – weiterhin laufend erhöhte Mieten verlangt werden, als wären die Häuser noch mit den entsprechenden Baukrediten belastet. Was zuvor an Tilgungen und Zinsen an die Banken floss, wandert nun seit Jahrzehnten über die Eigenkapitalverzinsung hinaus als zusätzlicher Profit in die Taschen der Hauseigentümer.
Mit welchem Recht?
mawe2
schuerhaken
